Acompte, dépôt de garantie et annulation : les trois règles à écrire avant d'encaisser en direct

Il y a une phrase qui circule dans tous les groupes de propriétaires du Québec : « le dépôt de garantie est illégal ici ». Elle est vraie pour un logement. Elle est fausse pour ton chalet, et elle coûte cher à ceux qui la croient.

La réponse courte : l'article du Code civil qui interdit le dépôt vit dans la section du bail de logement, et cette section exclut elle-même la villégiature et les chambres d'établissement hôtelier. Tu peux donc exiger un dépôt. Pour l'annulation, c'est l'inverse de ce qu'on lit partout : un pourcentage de pénalité fixé d'avance est risqué, parce qu'un article de la Loi sur la protection du consommateur l'interdit. Ce qui tient, c'est une politique écrite en coûts réels. Et la Loi sur l'hébergement touristique ne dit rien du tout sur l'annulation : ta politique, c'est toi qui l'écris.

Tout ce qui suit vient du Code civil du Québec, de la Loi sur la protection du consommateur et des pages de l'Office de la protection du consommateur, consultés le 24 septembre 2026. J'ai mis les numéros d'articles pour que tu puisses vérifier. Là où je n'ai rien trouvé, je le dis.

Le dépôt de garantie n'est pas interdit chez toi

L'article que tout le monde cite, c'est l'article 1904 : « Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer [...] Il ne peut, non plus, exiger une somme d'argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement. » Il est clair, et il est réel.

Mais il est écrit dans la section « Du bail d'un logement », et cette section commence par dire à qui elle ne s'applique pas. Article 1892, troisième alinéa : « Cependant, ces dispositions ne s'appliquent pas aux baux suivants : 1° Le bail d'un logement loué à des fins de villégiature [...] 3° Le bail d'une chambre située dans un établissement hôtelier. »

Un chalet loué pour des vacances tombe dans le premier cas. Une chambre d'auberge ou d'hôtel tombe dans le troisième. Dans les deux cas, l'article 1904 ne s'applique pas. La Loi sur la protection du consommateur confirme la frontière à son article 6.1, en excluant de son champ « la location d'un immeuble régie par les articles 1892 à 2000 du Code civil ». Le bail de logement est une boîte fermée. Ce qui n'entre pas dedans relève du droit commun des contrats.

Pourquoi la confusion est si répandue? Parce que les articles de vulgarisation sur le dépôt illégal parlent de logement, de bail et de Tribunal administratif du logement, et qu'un proprio de chalet qui les lit se reconnaît dans le mot « locateur ». Il ne l'est pas, au sens de cette section.

Une zone grise que je ne vais pas lisser : le gîte où l'exploitant habite et loue trois, quatre ou cinq chambres. Le paragraphe 4° de l'article 1892 vise la chambre dans la résidence principale du locateur, mais seulement « lorsque deux chambres au maximum y sont louées ». Au-delà, il faut être un « établissement hôtelier » pour tomber sous le paragraphe 3°, et le Code ne définit pas l'expression. Je n'ai trouvé aucune source officielle qui tranche ce cas. Si c'est le tien, pose la question à un avocat avant de bâtir ta politique dessus.

L'acompte : un paiement sur le prix, rien d'autre

Premier réflexe à corriger : les arrhes n'existent pas au Québec. J'ai téléchargé le Code civil au complet et cherché le mot. Zéro occurrence. La notion vient du droit français, où celui qui se dédit perd sa somme et où le vendeur qui se dédit la rend en double. Le Code civil du Québec de 1991 ne l'a pas reprise.

Ce qui existe, c'est l'acompte. L'article 1711 pose la présomption pour la vente : « Toute somme versée à l'occasion d'une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n'en dispose autrement. » Pour un séjour, il n'y a même pas de régime particulier, donc c'est encore plus simple : l'acompte est un paiement partiel du prix convenu.

Ce n'est pas une pénalité. Ce n'est pas une indemnité. Ce n'est pas le prix du droit d'annuler. Et la fin de l'article 1711 est la phrase la plus utile de tout ce texte : « à moins que le contrat n'en dispose autrement ». C'est ton contrat qui décide, pas la coutume.

Si le client annule : ce que tu gardes, et à quelle condition

Commence par le bon côté. Ton client n'a aucun droit général d'annuler. Article 1439 : « Le contrat ne peut être résolu, résilié, modifié ou révoqué que pour les causes reconnues par la loi ou de l'accord des parties. » Il n'existe pas de délai de réflexion pour une réservation d'hébergement au Québec. Ce que vous avez écrit vous lie tous les deux.

Maintenant le côté inconfortable. Toi non plus, tu n'as pas de droit automatique de garder l'argent. L'acompte est un paiement sur le prix, et si le séjour n'a pas lieu, ce paiement n'a plus de cause. Deux voies s'ouvrent à toi.

La première, que le Code civil valide. Article 1622 : « La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n'exécuterait pas son obligation. » Et l'article 1623 ajoute : « Le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu'il a subi. » Autrement dit, tu réclames le montant convenu, point.

La deuxième, les dommages réels. Sans clause, l'article 2803 s'applique : « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. » Tu devras démontrer que la date est restée vide, que tu as tenté de relouer, et combien tu as perdu.

Jusqu'ici, tous les blogues te diront d'écrire une clause pénale. Sauf qu'il y a un article que je n'avais jamais vu cité dans un texte sur l'hébergement, et il change la réponse.

L'article 13, celui qui renverse le conseil habituel

Loi sur la protection du consommateur, article 13 : « Est interdite la stipulation qui impose au consommateur, dans le cas de l'inexécution de son obligation, le paiement de frais, de pénalités ou de dommages, dont le montant ou le pourcentage est fixé à l'avance dans le contrat, autres que l'intérêt couru. »

Lis-le lentement. Si cet article s'applique à ton contrat, la phrase « en cas d'annulation à moins de 30 jours, l'acompte de 50 % est conservé » est exactement ce qu'il interdit.

Est-ce qu'il s'applique à toi? C'est là que ça se complique, et je vais te montrer le raisonnement plutôt que de te donner une réponse que je n'ai pas. L'article 13 vit dans le titre I de la loi. Or l'article 6.1 précise ce qui s'étend à l'immobilier : « Le présent titre, le titre II relatif aux pratiques de commerce [...] s'appliquent également à la vente, à la location ou à la construction d'un immeuble. » Le titre I n'est pas dans la liste. Donc si ton séjour est vu comme une location d'immeuble, l'article 13 ne te vise pas. Mais l'article 2 dit que la loi s'applique à « tout contrat [...] ayant pour objet un bien ou un service », et une chambre d'auberge avec ménage, accueil et déjeuner est un service au sens courant du mot. Dans cette lecture, l'article 13 s'applique.

Personne n'a tranché ça pour l'hébergement touristique, et je n'ai trouvé aucune décision ni aucune page gouvernementale qui le fasse. Mais l'Office de la protection du consommateur, lui, a choisi son camp en pratique. Sur sa page des acomptes : « Le commerçant ne peut pas déterminer à l'avance la pénalité qu'il vous réclamerait en cas d'annulation. Par contre, dans certaines circonstances, il pourrait vous réclamer une somme d'argent pour compenser les dommages qu'il a vraiment subis. » C'est l'article 13, appliqué.

La rédaction qui tient dans les deux lectures

Tu n'as pas besoin de trancher un débat juridique pour écrire ta politique ce soir. Tu as besoin d'une formulation qui passe des deux côtés, et elle existe : écris tes coûts réels, pas un pourcentage de punition.

Concrètement, au lieu de « 50 % non remboursable », tu écris que tu rembourses la somme reçue, moins ce que l'annulation te coûte vraiment : les frais de transaction que ta passerelle ne te rend pas, les dépenses déjà engagées pour ce séjour, et les nuits qui restent invendues malgré tes efforts pour les relouer. Le montant se calcule après, sur pièces. Tu peux annoncer un ordre de grandeur pour que le client sache à quoi s'attendre, sans en faire un forfait automatique.

Deux avantages. Ça respecte l'article 13 dans sa lecture la plus sévère, puisque rien n'est fixé d'avance. Et ça t'oblige à faire ce que la loi attend déjà de toi : l'article 1479 dit que « la personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter ». Traduction : un exploitant qui garde l'acompte sans même remettre la date en ligne s'expose. Un exploitant qui remet la date en vente, la reloue, et ne facture que le manque à gagner, est solide.

Les contrepoids habituels restent en place par-dessus. L'article 1623 permet de réduire une clause pénale abusive. L'article 1437 rend nulle ou réductible la clause qui « désavantage le consommateur [...] d'une manière excessive et déraisonnable ». Et l'article 8 de la Loi sur la protection du consommateur vise l'obligation « excessive, abusive ou exorbitante ».

Le dépôt de dommages : permis, et sans mode d'emploi

Puisque l'article 1904 ne te vise pas, le dépôt repose sur la liberté contractuelle et sur le fait que ton client répond déjà des dommages qu'il cause, en vertu de l'article 1457. Le dépôt ne crée pas sa responsabilité, il sécurise ton recouvrement.

Et là, le silence de la loi est total. J'ai cherché dans le Code civil, dans la Loi sur la protection du consommateur, dans la Loi sur l'hébergement touristique et dans son règlement. Il n'existe aucun montant maximal, aucun délai obligatoire de remise, aucune obligation de garder la somme dans un compte séparé, aucune obligation de justifier une retenue par écrit.

Ce silence est un choix, pas un oubli. Quand le législateur veut encadrer un acompte, il le fait : l'article 1791.1 protège celui qui achète une fraction de copropriété neuve, avec garantie, assurance ou compte en fidéicommis. Rien d'équivalent n'existe pour l'hébergement touristique.

La conséquence est simple. Ce que tu n'écris pas n'existe pas, et en cas de chicane, c'est la version du client qui remplit le vide. Écris le montant, le délai de remise, et la liste de ce qui peut être retenu.

La préautorisation, la façon propre de le prendre

Prendre 500 $ dans le compte d'un client pour les lui rendre deux semaines plus tard, c'est la meilleure façon de commencer un séjour sur une mauvaise note. La préautorisation évite ça : l'argent est bloqué sur la carte, il ne bouge jamais.

Stripe documente le mécanisme, et l'exemple qu'il donne est celui de l'hôtellerie : « hotels often authorize a payment in full before a guest arrives, then capture the money when the guest checks out ». La retenue standard tient environ 7 jours pour un paiement en ligne, et 2 jours pour un terminal sur place selon les réseaux. Pour un séjour plus long, il existe une autorisation prolongée jusqu'à 30 jours, et les catégories nommées par les réseaux comprennent « hotel, lodging ». Attention, Stripe précise que cette option est offerte sur sa tarification IC+ et qu'il faut la demander autrement. Ne la promets pas à un client sans l'avoir vérifiée dans ton compte.

Le vrai bijou, c'est la capture partielle : « A partial capture automatically releases the remaining amount. » Tu autorises 500 $, tu captures 180 $ pour le miroir cassé, et le reste se libère tout seul. Si rien n'est brisé, tu ne captures rien et l'autorisation expire.

Une limite à connaître : seuls certains modes de paiement permettent de séparer l'autorisation et la capture. Les cartes, oui. Les virements et les prélèvements bancaires, non. Si tu te fais payer par virement Interac, la préautorisation n'existe pas, et il te reste le dépôt encaissé puis remboursé, ou rien.

Ce qu'Airbnb et Booking font, et pourquoi ça te sert de point de comparaison

Airbnb a retiré le dépôt facturé à la plupart des hôtes : « Most hosts are not allowed to charge security deposits ». Elle le remplace par une demande au centre de résolution et par sa protection contre les dommages, qui n'est pas une assurance, elle l'écrit elle-même. Fait intéressant pour toi : « Hotels can collect deposits outside of the Airbnb platform », à condition de le divulguer dans l'annonce.

Côté annulation, Airbnb impose un délai de grâce universel de 24 heures après la confirmation, pour les séjours de moins de 28 nuits réservés au moins 7 jours d'avance. Ses politiques vont de flexible, remboursement complet jusqu'à 24 heures avant l'arrivée, à ferme, remboursement complet jusqu'à 30 jours avant. Même son tarif non remboursable reste soumis au délai de grâce de 24 heures.

Retiens ceci : aucune des deux grandes plateformes ne vend un « jamais de remboursement » absolu. Il y a toujours une fenêtre de grâce et toujours une porte pour un événement majeur. Un exploitant qui écrit sur son propre site une politique plus dure que celle d'Airbnb devrait savoir qu'il est plus dur qu'Airbnb.

Ta politique d'annulation : la loi ne dit rien, donc c'est toi qui écris

J'ai lu la Loi sur l'hébergement touristique et son règlement au complet. Le mot « rembours » n'y apparaît pas une seule fois. Le mot « acompte » non plus. Les treize occurrences de « annul » visent toutes l'annulation de ton enregistrement par le ministre, pas celle d'une réservation par un client.

La Loi sur la protection du consommateur ne crée pas non plus de régime pour la réservation d'hébergement. Elle nomme pourtant l'hébergement ailleurs, dans les contrats conclus à distance, ce qui prouve que le législateur ne l'a pas oublié. Il a choisi de ne rien imposer.

Donc ta politique est un contrat, et un contrat tient debout quand il remplit quatre conditions. Elle est écrite avant l'encaissement, pas après la chicane. Elle est visible avant le bouton payer, parce que l'article 1435 annule la clause externe qui n'a pas été portée à la connaissance du client. Elle est chiffrée sur tes coûts réels plutôt que sur un pourcentage de punition, pour la raison expliquée plus haut. Et elle laisse un vrai choix : un tarif flexible plus cher à côté d'un tarif ferme moins cher, comme les plateformes le font, donne une contrepartie à ce que le client accepte.

Sur le seuil exact à partir duquel une politique devient abusive, je n'ai rien trouvé. Aucun pourcentage, aucun délai, aucune ligne directrice publiée. Méfie-toi de quiconque t'en donne un.

Le piège du prix, qui annule tout le reste

Tu peux avoir la plus belle politique du monde, elle ne vaut rien si ton prix est monté croche. Deux règles, et elles sont strictes.

Pas de frais de carte. Visa a ouvert la porte à la surcharge au Canada le 6 octobre 2022, jusqu'à 2,4 %, mais écrit noir sur blanc qu'une loi provinciale l'emporte. Et l'Office de la protection du consommateur écrit : « Il vous est interdit d'exiger des frais aux consommateurs qui paient par carte de débit ou par carte de crédit. » Il ajoute qu'avertir ne suffit pas : ni verbalement, ni par une affiche. Le coût de ta passerelle fait partie de tes frais d'exploitation, donc de ton prix.

Le prix annoncé comprend tout. L'article 224 c) interdit d'« exiger pour un bien ou un service un prix supérieur à celui qui est annoncé », et précise que « le prix annoncé doit comprendre le total des sommes que le consommateur devra débourser ». Seules la TPS et la TVQ peuvent s'ajouter. Tes frais de ménage, tes frais d'administration, tes frais pour un animal : ils ne sont pas remis au gouvernement, donc ils vont dans le prix affiché, pas à la dernière page du tunnel.

Un cas que je ne tranche pas : la taxe sur l'hébergement de 3,5 %. L'Office la laisse hors de sa liste d'exclusions, où la TPS et la TVQ figurent nommément, alors qu'elle répond à sa définition générale d'une somme perçue en vertu d'une loi pour être remise à une autorité publique. Le plus prudent est de l'afficher clairement avant le paiement, comme les taxes. La mécanique de cette taxe est expliquée ici, et celle de la TPS et de la TVQ, là.

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Ce que ça change pour ton chemin direct

Sur Airbnb, ces trois règles sont écrites par quelqu'un d'autre. Tu choisis une politique dans un menu, le dépôt ne t'appartient pas, et le prix affiché suit les règles de la plateforme. Sur ton site, tu récupères les trois, et c'est autant un pouvoir qu'une responsabilité. Le pouvoir : une politique taillée pour ta réalité, un dépôt que tu peux réellement exiger, un tarif flexible qui te fait gagner de l'argent. La responsabilité : ce que tu n'écris pas, personne ne l'écrira à ta place. Le contrat qui porte ces trois règles, avec un modèle à télécharger, c'est l'article suivant, et le site qui les applique automatiquement est décrit ici.

Les vraies questions

Est-ce que j'ai le droit de demander un dépôt de garantie pour mon chalet?

Oui. L'interdiction que tout le monde a lue, l'article 1904 du Code civil, est écrite dans la section du bail de logement. Et l'article 1892 exclut lui-même de cette section « le bail d'un logement loué à des fins de villégiature » et « le bail d'une chambre située dans un établissement hôtelier ». Un chalet de villégiature et une chambre d'auberge ne sont donc pas visés. Ce qui reste, c'est la liberté contractuelle : ce que tu écris, et que le client accepte avant de payer.

Combien puis-je exiger, et quand dois-je le remettre?

La loi ne le dit pas. J'ai cherché dans le Code civil, dans la Loi sur la protection du consommateur, dans la Loi sur l'hébergement touristique et dans son règlement : aucun plafond, aucun délai de remise, aucune obligation de compte séparé pour l'hébergement touristique. C'est donc à ton contrat de fixer le montant, le délai et ce qui peut être retenu. Un exploitant qui n'écrit rien s'expose à la version du client.

Si mon client annule, est-ce que je garde l'acompte?

Pas automatiquement, et la réponse a changé de nature quand j'ai lu l'article 13 de la Loi sur la protection du consommateur. Le Code civil permet une clause pénale, mais cet article 13 interdit d'imposer au consommateur des frais ou une pénalité dont le pourcentage est fixé d'avance au contrat. Selon la façon dont ton séjour est qualifié, les deux règles se contredisent, et personne n'a tranché. La rédaction qui passe dans les deux cas : rembourse ce que tu n'as pas perdu, retiens tes coûts réels avec les pièces, et essaie de relouer la date.

Une politique « aucun remboursement, jamais », ça tient?

C'est la plus fragile de toutes. Elle cumule les trois risques : une pénalité fixée d'avance que l'article 13 de la Loi sur la protection du consommateur interdit, une disproportion que l'article 8 de la même loi permet d'attaquer, et une clause que le Code civil qualifie d'abusive quand elle désavantage le client de façon excessive et déraisonnable. Ce qui la fragilise encore plus : être cachée dans des conditions jamais montrées, ne donner aucun rabais en échange, et ne prévoir aucune exception. Airbnb et Booking vendent du non remboursable, mais toujours à tarif réduit, avec un délai de grâce et des portes de sortie.

Je peux charger 2 % de plus quand le client paie par carte?

Non, pas au Québec. Visa le permet au Canada depuis le 6 octobre 2022, jusqu'à 2,4 %, mais écrit qu'une loi provinciale l'emporte. Et l'Office de la protection du consommateur est catégorique : il est interdit d'exiger des frais au consommateur qui paie par carte de débit ou de crédit, et avertir d'avance ne règle rien. Le coût du terminal fait partie de tes frais d'exploitation, donc de ton prix.

Mes frais de ménage, je les ajoute à la fin?

Non. La Loi sur la protection du consommateur interdit d'exiger un prix supérieur au prix annoncé, et le prix annoncé doit comprendre le total des sommes que le client devra débourser. Seules la TPS et la TVQ peuvent s'ajouter. Les frais de ménage et d'administration ne sont pas des taxes remises au gouvernement : ils vont dans le prix affiché. Un moteur de réservation qui calcule le total dès la sélection des dates règle ça tout seul.

Par où commencer

Dans cet ordre, pas un autre :

1. Décide ton acompte : un pourcentage du séjour, payable à la réservation. Écris-le en dollars dans la confirmation, pas seulement en pourcentage.
2. Écris ta règle d'annulation en coûts réels, pas en pourcentage de punition : ce que tu retiens, c'est ce que l'annulation te coûte vraiment, pièces à l'appui.
3. Ajoute ton engagement à remettre la date en vente. C'est ce qui rend ta retenue défendable, et ça te fait souvent récupérer la nuit.
4. Choisis ton dépôt : montant, délai de remise, ce qui peut être retenu. Passe-le en préautorisation si ta passerelle le permet, l'argent ne quitte jamais le compte du client.
5. Vérifie ton prix affiché : ménage et frais dedans, aucun frais de carte, taxes à part. Puis relis ta page de paiement comme si tu étais le client.

Un dernier mot. La règle que tu écris avant d'encaisser te coûte dix minutes. Celle que tu improvises après une annulation te coûte une soirée et parfois la date.

Sources

Toutes consultées le 24 septembre 2026. Code civil du Québec sur LégisQuébec : articles 1378, 1379, 1434, 1435, 1436, 1437, 1439, 1457, 1479, 1622, 1623, 1711, 1892, 1904 et 2803. Loi sur la protection du consommateur : articles 2, 6.1, 8, 9, 10, 13 et 224. Loi sur l'hébergement touristique et son règlement. Office de la protection du consommateur : Paiement par carte, frais interdits, Annonce d'un prix tout inclus et Mises de côté et acomptes. Stripe : Place a hold on a payment method et Extended authorization. Airbnb : Dépôts de garantie, Protection contre les dommages et Politiques d'annulation. Visa Canada, Surcharging FAQ.

Je ne suis pas avocat et ceci n'est pas un avis juridique. J'ai cité les articles pour que tu puisses les lire toi-même, et j'ai dit clairement ce que je n'ai pas trouvé. Pour un cas litigieux ou un montant important, parle à un avocat.